Le agevolazioni fiscali prima casa sono un vantaggio importante per chi acquista un’abitazione principale. Tuttavia, è fondamentale rispettare i requisiti previsti dalla legge: in caso contrario, si può incorrere nella decadenza del beneficio fiscale, con il recupero delle imposte dovute in misura ordinaria e l’applicazione degli interessi.
In questa guida, il Notaio Barbara Bosso de Cardona di Torino spiega in modo chiaro quando si perde l’agevolazione prima casa, come evitare errori e quali sono le più recenti interpretazioni della giurisprudenza.
1. Mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi
Secondo la Nota II-bis, comma 1, all’art. 1, Tariffa Parte I allegata al TUR, il contribuente che non risiede nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato può comunque beneficiare delle agevolazioni “prima casa” a condizione che:
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dichiari nell’atto di acquisto la volontà di trasferire la residenza nel Comune ove è situato l’immobile;
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effettivamente trasferisca la residenza entro 18 mesi dalla data dell’atto.
Il mancato rispetto di tale termine comporta la decadenza dal beneficio fiscale, con l’obbligo di versare la differenza d’imposta dovuta in misura ordinaria e i relativi interessi.
La Corte di Cassazione (sent. n. 28860 del 1 dicembre 2017) ha chiarito che i 18 mesi decorrono dalla data di registrazione dell’atto con cui si è richiesto il beneficio.
Nel caso di abitazione in costruzione, la Cassazione (ord. n. 9433 del 17 aprile 2018) ha stabilito che il termine decorre dalla data del rogito e non dal completamento dei lavori.
Sono tuttavia ammesse cause di forza maggiore, come ad esempio l’occupazione dell’immobile da parte di terzi senza titolo: in tal caso, il termine decorre dalla registrazione del decreto di assegnazione (CTR Lazio, sent. n. 2836 del 4 giugno 2021).
2. Mancata dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune
Per ottenere il beneficio, nell’atto di acquisto notarile deve essere inserita la dichiarazione di voler trasferire la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile.
Se tale dichiarazione manca, non si tratta tecnicamente di una decadenza, ma di impossibilità di accedere al beneficio fin dall’origine.
Il notaio svolge quindi un ruolo essenziale nel verificare che la dichiarazione sia correttamente inserita nell’atto di compravendita.
3. Inadempimento dell’impegno a trasferire la residenza
Quando l’acquirente ha dichiarato di voler trasferire la residenza ma non lo fa entro i 18 mesi previsti, si verifica una decadenza effettiva dall’agevolazione prima casa.
In questo caso, l’Agenzia delle Entrate procede al recupero delle imposte ordinarie, con l’aggiunta degli interessi e sanzioni.
4. Vendita dell’immobile prima del trasferimento della residenza
Può accadere che l’acquirente venda l’abitazione agevolata prima di trasferire la residenza.
In linea generale, ciò comporta la decadenza dal beneficio. Tuttavia, se il contribuente trasferisce comunque la residenza nel Comune entro 18 mesi, anche in un’altra abitazione (ad esempio in locazione), l’agevolazione rimane valida.
Questo perché la finalità della norma è quella di incentivare la residenza nel Comune, non necessariamente nell’immobile acquistato.
5. Agevolazioni prima casa per i cittadini italiani residenti all’estero
La Legge n. 103/2023 (conversione del DL “Salva Infrazioni”) ha introdotto regole specifiche per i cittadini italiani emigrati all’estero.
Per poter usufruire delle agevolazioni prima casa, devono sussistere tutte le seguenti condizioni:
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aver risieduto o lavorato in Italia per almeno cinque anni;
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acquistare un immobile nel Comune di nascita, di precedente residenza o di lavoro;
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acquistare un’abitazione non di lusso, escludendo le categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
In mancanza di uno solo di questi requisiti, si perde il diritto all’agevolazione.
Il ruolo del notaio nella tutela delle agevolazioni prima casa
La normativa sulle agevolazioni fiscali prima casa è articolata e soggetta a continui aggiornamenti.
Per questo motivo, il notaio è il professionista di riferimento per verificare il rispetto dei requisiti e fornire una consulenza chiara e preventiva.
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